巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相!

原标题:巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相!

原创 情报女郎 西安楼市情报

2016年东大街百盛、北大街大洋百货正式歇业;

2018年民生连续关闭三家店、西大街百盛闭店;

2019年世纪金花南大街店、群光广场闭店;

2020年世纪金花珠江时代广场正式闭店。

... ...

万达广场外街沦为“鬼街”的情形不胜枚举。

住宅底商大多空置,2020年创历史新高!

曾经的“黄金”商铺今非昔比难“翻红”。

商业综合体商铺 喜忧参半

2018年印发的《西安市商圈建设三年行动方案》中提到,将力争用3年时间,建成6个城市商业中心,28个区域商圈为支撑,社区便民商圈为辅的商圈布局结构。

三年大限即到,到底西安商圈的实际情况如何?客流量如何?“一铺养三代”是否还是资产投资的“金科玉律”?

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨已建成9大商圈

不完全统计,近两年随着购物中心的集中开业,目前西安共89个购物中心投入运营,如曲江大悦城、CityOn熙地港、益田假日、高新大都荟等,已经遍布主城各区域,形成9大商圈,带动了西安商业发展与形象升级。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相!

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虽然大量新建城市商业综合体在西安落成,一些项目顺势崛起,如赛格国际购物中心,销售规模已跻身全国前列。但部分项目已遭遇经营变故。

那么,9大商圈的商铺现在到底情况如何?

N0.1 钟楼商圈已然没落

曾经的“西北第一商圈”西安钟楼商圈已然没落。钟楼商圈曾经被誉为“西北第一商圈”,其繁华一时无两。然而,2018年东西大街百盛店相继关店,钟楼开始由盛转衰,世纪金花易主、群光广场开业两年便暂停营业、开业7年的世纪金花珠江时代广场也宣布结束。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨钟楼商圈今昔对比

如今,东大街95%店铺大门紧闭,街上人烟稀少;骡马市商业街区,曾经最好的铺面11.5万元/每平米/月,如今跌到3万元/每平米/月,不但不能一铺养三代,反而成了一铺赔三代。只有极少数人能玩转商铺。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨骡马市商铺目前租金

N0.2 小寨商圈一枝独秀

小寨商圈一家独大,周边商业业态经营惨淡。西安小寨商圈现在与春熙路齐名,但赛格的崛起并没有带动整个商圈的发展。

反而因为“虹吸效应”小寨金莎国际购物广场、小寨银泰、百汇商场等商场里的顾客明显偏少。有的商铺甚至写着“转让”,部分不沿街的商铺有的关着门。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨小寨百汇

十年前,小寨百汇一楼的一间十几平米的商铺月租金要一万多元,二楼的商铺也需要八九千元。如今,一楼三四千元就可以租到。

某种程度上,类似赛格等一些成功的单体项目,具有不可复制性。在这样的布局结构下,对客流的竞争、重资产的运营能力都是考验。

N0.3 多数商圈均在"养铺期"

多数综合体在开业后,几乎都会遭遇长时间的“养铺期”。长安城南新天地购物中心,因经营存在问题,导致90%商铺无人问津,一直没全面开业,这种情况并不少见。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨领导留言板

对于商铺初期没人气销售难度大,或自持运营难度大,有些开发商会通过两个“套路”来解决。

一方面,通过减租或免租的方式,补贴引进类似星巴克、肯德基的商户,把商业氛围搞热起来,盘活区域。

另一方面,将商铺分割成小块,卖给中小投资者。因为分割后单铺总价低,开发商更容易快速回笼资金。同时,还会承诺包租,保证中小投资者的收益。

到最后,开发商没有专业运营能力,商铺无法实现收益,一秒变“有毒资产”。

N0.4 商场客流不足 运营尴尬

随着疫情影响的趋弱,国内商业也迎来部分回升。但通过中秋、国庆双节的数据体现,发现大部分商场依然客流不足。

双节期间,赛格国际购物中心日均客流近20万人次,而凯德广场新地城日均客流仅4万+人次,MOMOPARK日均客流5.7万人次;西安龙首印象城购物中心日均客流5万+人次;西安金地广场日客流3万+人次,西安汉神购物广场日客流约3.5万+人次(数据来源赢商网)......

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨曲江金地广场日常客流

当然,不是说所有的商铺效益差。

熙地港、曲江大悦城你会发现生意很好,但真正赚钱的铺子是开发商自持的。

因为商铺需要重运营,很可能你买的铺面只是开发商为了回款进而出售的。

所以,投资客户对西安核心商业体商铺的态度需要慎重思考。

对于购物中心商铺投资,建议普通人不要碰。

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住宅底商 空置率高

区域购物中心商圈之下,我们再来看住宅底商的情况:

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨科技二路金域国际底商

过去几年中国的地产市场,住宅和商业是冰火两重天,随着房价的上升之后“鬼城"解套了,反而出现了满大街的"鬼街"。

什么叫"鬼街",一整条街所有的铺子都租不出去。

因为大多的投资者会选择20-50㎡的小型底商进行投资,虽然低成本投资小面积商铺的投资方向没错;

但后期很可能因商铺的业态受限/同质化的竞争压力,出现“商铺十买九亏”的现象。

大量商铺空置租出不去,已成事实。“一铺养三代”、“闭着眼睛投资”的时代已经过去了。

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当然,有的人很不理解,商铺还是那个商铺,为什么就不行了呢?

1.商铺销售周期长,库存大。截止2020年10月末,西安市商业剩余库存预计全部售卖完周期将近6年。其中,所说的去化6年周期的商铺,只是领出了预售证的项目,还不包括没领预售证的潜在供应。

2. 电商冲击,绝大多数商铺空置。受电商影响,2020年上半年典型21城主流购物中心平均空置率上升至9.2%,其中西安约1/3商场空置率超过10%。

西安购物中心首层平均租金为15元/㎡/天,其中核心区域首层平均租金为30元/㎡/天,非核心区域则为10元/㎡/天。只有部分区域唯一或少数优质购物中心,实现了基本满租。运营能力较差的购物中心面临依然是商铺空置无人运营,租赁需求活跃持续下降。

巨亏无比!90%的人还没看清这个买房真相! 丨主流购物中心平均空置率

3. 商铺交易税极高,变现能力差。商铺市场行情不比住宅,是完全市场化的行情,会关系到收益率,地段,商圈,税费,以及房子自身的格局,当然还包括资金成本等等,商铺作为二手房再次交易,税费极高,价格就变得无比的尴尬。

交易过程中,卖家个人所得税是按物业增值部分的20%征收。土地增值税则采用累进税率,其中增值低于50%的部分,按30%征收;50%-100%的部分,按40%征收;100%-200%按50%征收;200%以上按60%征收。

如果以200万元的价格买进一间商铺,以400万元卖出,扣除一些持有期间发生的成本之后,粗略估算应缴纳的税在160万元上下。也就是说涨的越多都是给国家的,你得到的很少。

商铺税费高,自然就阻碍了交易成功率,也影响到交易价格;这也是为什么都说,商铺看的就是租金回报率。

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当然,所有的事情都符合二八定律,以下的几点建议希望能帮助大家投资避坑:

1,不要迷信“黄金地段”。地理位置不是万能的,要综合评估人流、周边租金等综合因素,测算投资回报率。

2,不要迷信“承诺”高回报。正常回报在4%-6%,切勿轻信高回报。

3,不要相信“第三方运营公司”。商业属于重资产运营,难度大,变量因素较多。

4,不要迷信“政府规划“,一定眼见为实。

小结:如果自己做生意,租金成本与购铺投入差不多,综合考虑测算后,建议可以自持使用;而作为普通人投资,一定不要碰商铺。

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