说好的房价如葱,为啥西安等来的却是“房荒”?!

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原创 楼探长 西安楼市情报

说好的房价如葱,为啥西安等来的却是“房荒”?!

前两天的文章《2020年最后两个月,黑天鹅湖来袭!房子还能买吗?》评论区格外热烈。

其中有个粉丝留言最能代表当下很多普通人的心态,或者说期望。

这个粉丝说“现在政策态度下,房地产将会回归消费属性,大多数房子未来将是消费品,你见过二手家电有涨价的吗?”

那,房子真的会变成纯消费品吗?

房子到底缺不缺,这是个迷

今天的中国,房子缺不缺,是个玄学问题。

毕竟还有像鹤岗这样5万块钱一套房子还能继续价格探底的,比起汽车更像是不动产。

也有像深圳湾20万一平的房子,疫情期间都挡不住亿万富豪线下抢房的。

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而回到根上,房子能不能像葱,或者二手家电,根本还在于全国房子是否过剩。

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之前一直有流传中国的房子已经够34亿人居住,均建筑面积已经达到39㎡,接近不少发达国家水平,这个角度来看,那确实过剩。

而且腾讯网2015年的调查显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。空置率都达到了四分之一了!也有数据说空置房源高达6500万套。

不过2016年前所有的数据都在说中国的房子过剩,2016年-2019年新一线城市不仅房价大涨,更是销量猛增,三四线城市随着货币化棚改同样迎来了春天。

说好的白菜价呢?为啥房价还是猛涨?

马云向来语不惊人死不休,房价如葱,认真你就输了,葱能一年长一茬,家电只要愿意,中国能够生产够全球使用的。

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但14亿人,有发展潜力的土地,那是真没那么那么多多余的。房子到底缺不缺,大家感觉应该是盖得“到位了”。

只是这两个数据并不能反映全国真实的房子存量。从空置率到人均面积,都是用调查取样的方式,而且面积是没有考虑公摊的。公摊一除,得,比日本还少,更别提美国的人均六十多平方米了。

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同时,这些数据都是总量、全国范围,既没有反应人口流动、也没有反应住房产品换代的复杂情况,和大家的实际感知有很大差异。

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看似不缺,但结构性不平衡严重!

相对来说,房子作为家庭生活的载体,户均套数反应更为直观。

根据恒大地产研究院任泽平的《中国住房存量测算:过剩还是短缺》中数据显示,2018年中国城镇住房3.11亿套,平均每户1.09套,从国际来看,当前美国、日本分别为1.15,1.16,住房供应总体平衡,略低于发达国家。

所以我们人人有房了吗?

显然不是,中国城镇居民只有约70%居住在自有住房,20%的为租房,10%为借住、住单位宿舍。我们有30%左右的是无房群体!

而且随着城镇化,城市家庭的住房自有率是下降的,但城镇家庭是上升的。说明什么?有房的小镇青年到了大城市在租房。

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从拥有套数来看,中国城镇居民20%的家庭拥有约40%住房,而最低的20%的家庭仅拥有6%的住房。不患寡而患不均啊!

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从房子来源看,全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,老公房和保障性住房约占3成。我们还有60%左右的家庭居住的并不是商品房!

从地域分布来看,除少数地方套户比低于1.0(红色),从地图上看绝大多数国土面积都实现住房供应平衡。

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其中一线、二线、三四线城市的套户比分别为0.99、1.06,1.12。这几个数据,看起来离1:1距离都不远。但是在几千万人口的城市,1%就是几十万房子的缺口,也是一线城市房价大涨的根本。

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也就是说,中国城市里,绝大多数城市住房都是够的,但部分核心城市的供应还是跟不上人口引进的需求。

而且只有70%的家庭是有自己的房子的,这70%的人房子并不一定在自己工作的城市,而且超过六成还不是商品房。

这些不平衡将会导致房子在人群集中、发展机会好的城市仍然是稀缺的!

所以,1:1的套户比下缺房吗?得问在北京打拼,三四线有好几套房的北漂想不想留在北京,得问住着60㎡老公房的的家庭想不想买一套2T2户的商品房。

说好的房价如葱,为啥西安等来的却是“房荒”?!

西安房荒?别急!

那西安缺不缺房子?

前两天统计局数据爆料西安目前库存只有57.4万方,连一个月都不够卖的。算是极度稀缺。得,又房荒了。

房子不只是主城新房,还有二手房、新区,这两年新房的成交都在西咸新区,这几个月二手房成交量已经是新房的2倍。

金九银十、房价没有大涨,说明新区、二手加主城新房,还是满足供应的。所以这个数据口径也只是参考罢了。投资、自住,还是看具体在不平衡市场下的需求。

在这种不平衡中,西安依旧有不少还在租房的年轻朋友,还没有像北京那样对房价完全失去希望,也有限购前屯了好多套房子的达到财富自由的。

这个城市不仅有2010年前大量老公房、家属院,连二环边的韭菜楼都是成片的,也有每年的城中村拆迁。

而且未来家庭小型化、女性婚购买婚前财产,新一线城市群战略继续虹吸周边农村、三四线人口……

这都是对新一线西安乐观的理由,但是,这里要说但是了。房价已经高位,政策环境已经变化,市场已经分化。

这种分化已经不止是在城市之间了,三四线没有未来,新一线的人口回流,盖房大跃进已经进行的差不多,也别妄想着三年翻翻,人生巅峰。

倒是房价已经涨上来的时候,有些地方被提前透支了,有只能跟着市场涨幅走的,也有核心地段核心资产稀缺的,机会在这种“结构性不平衡”中。

要想稳健,避开房价透支、人口还没导入的地方,比如西咸新区,要么就是用时间换收益,等待配套落地。

要想跑赢大市,至少在产品上,刚需产品真不缺,刚需客户倒是越来越少了。毕竟1:1套户比下,多数没房的能也只是在西安没房而已,何况还有不少是老公房置换。

就像现在的二手房市场,别看成交量最高的是刚需房源,但这些刚需房源也是次新房,而真正溢价高的,也都是改善房源。

毕竟,人口引进、城市开发总有个上线,到时候房子变成全存量市场、城市配套更新缓慢,大家拼的就纯是产品力了!

大家好,我是楼探长,楼市分化,区域、楼盘选择也越来越困难。如有置业困惑,欢迎评论区留言互动!

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